วิเคราะห์ BOJ ขึ้นดอกเบี้ยสู่ 1.25% สูงสุดรอบ 31 ปี. ผลต่อค่าเงิน เงินทุน ดอกเบี้ยไทย และตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านมือสอง. พร้อมแนวทางสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน.

BOJ ขึ้นดอกเบี้ย 1.25% สูงสุดรอบ 31 ปี กระทบประเทศไทยและตลาดบ้านมือสองอย่างไร?

ธนาคารกลางญี่ปุ่น หรือ Bank of Japan (BOJ) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25%.

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับจาก 1.00% เป็น 1.25%.

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นระดับสูงสุดในรอบประมาณ 31 ปี.

ท่ามกลางความกังวลว่าแรงกดดันด้านราคาและเงินเฟ้อของญี่ปุ่นอาจสูงกว่าเป้าหมายระยะกลาง.

Although the BOJ may raise rates in Japan, global financial links remain interconnected. Moreover, policy changes can influence the yen, capital flows, bond markets, and investments across Asia and Thailand.

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะ ตลาดบ้านมือสอง ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นโดยตรงทันที แต่มีหลายปัจจัยที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรติดตาม

ทำไม BOJ จึงขึ้นดอกเบี้ยเป็น 1.25%?

หนึ่งในเหตุผลสำคัญคือ BOJ ต้องการควบคุมความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ หลังญี่ปุ่นเดินหน้าปรับนโยบายการเงินกลับเข้าสู่ภาวะปกติมาตั้งแต่ปี 2024

การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้ยังสะท้อนว่า ยุคดอกเบี้ยต่ำมากของญี่ปุ่นกำลังเปลี่ยนแปลง.

ดังนั้น หากแรงกดดันเงินเฟ้อยังคงอยู่ ตลาดการเงินอาจต้องจับตาการดำเนินนโยบายของ BOJ ในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด.

BOJ ขึ้นดอกเบี้ย ส่งผลต่อประเทศไทยอย่างไร?

ผลกระทบต่อไทยควรมองผ่านหลายช่องทาง โดยเฉพาะ กระแสเงินทุน ค่าเงิน และต้นทุนทางการเงิน

เมื่อผลตอบแทนจากสินทรัพย์ในญี่ปุ่นสูงขึ้น นักลงทุนญี่ปุ่นบางส่วนอาจพิจารณาจัดสรรเงินลงทุนใหม่ ขณะเดียวกันกลยุทธ์ที่อาศัยการกู้เงินเยนต้นทุนต่ำเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเทศอื่น หรือ Yen Carry Trade อาจมีความน่าสนใจลดลง

สิ่งเหล่านี้สามารถเพิ่มความผันผวนให้กับตลาดการเงินเอเชีย รวมถึงเงินบาท ตลาดหุ้น และตลาดตราสารหนี้ไทยได้

อย่างไรก็ตาม การที่ BOJ ขึ้นดอกเบี้ย ไม่ได้หมายความว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะต้องขึ้นดอกเบี้ยตามโดยอัตโนมัติ เพราะนโยบายการเงินไทยยังขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน เสถียรภาพทางการเงิน และแนวโน้มเศรษฐกิจภายในประเทศไทยเป็นหลัก

แล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับผลกระทบหรือไม่?

For Thai real estate, the BOJ’s actions create indirect effects. These are not direct impacts on Thai markets or property, but influenced by ดอกเบี้ย shifts.

ตัวแปรที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของคนไทยมากกว่าคือ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ความสามารถในการกู้ กำลังซื้อของครัวเรือน ภาระหนี้ และราคาทรัพย์สิน

ดังนั้น เจ้าของบ้านไม่ควรตีความว่า BOJ ขึ้นดอกเบี้ยแล้ว “บ้านในไทยจะขายยากทันที”

แต่เหตุการณ์นี้เป็นอีกหนึ่งสัญญาณว่าต้นทุนทางการเงินทั่วโลกกำลังเปลี่ยนแปลง และผู้ซื้อรวมถึงนักลงทุนมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับ ความคุ้มค่าและผลตอบแทน มากขึ้น

บ้านมือสองต้องแข่งขันเรื่อง “ราคา” มากขึ้น

สำหรับ ตลาดบ้านมือสอง 2569 ประเด็นสำคัญคือผู้ซื้อมีตัวเลือกจำนวนมาก ทั้งบ้านมือสองที่ประกาศขายอยู่ในตลาดและโครงการบ้านใหม่ที่จัดโปรโมชั่นแข่งขันกัน

บ้านมือสองจึงไม่ได้แข่งขันกับบ้านมือสองด้วยกันเท่านั้น แต่ยังต้องแข่งขันกับ บ้านสร้างใหม่ โปรโมชั่นจาก Developer ส่วนลด ค่าใช้จ่ายวันโอน และแพ็กเกจสินเชื่อ

หากบ้านมือสองตั้งราคาสูงใกล้เคียงบ้านใหม่ แต่บ้านใหม่มีโปรโมชั่นและเงื่อนไขทางการเงินที่ดีกว่า ผู้ซื้อย่อมมีเหตุผลที่จะเปรียบเทียบมากขึ้น

บ้านราคาไหนยังมีโอกาสขาย?

ในตลาดปัจจุบัน คำถามสำคัญไม่ใช่เพียงว่า “บ้านราคาเท่าไร” แต่ต้องดูพร้อมกันทั้งทำเล สภาพบ้าน ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย อายุทรัพย์ การเดินทาง และราคาของคู่แข่งในบริเวณเดียวกัน

บ้านที่มี ทำเลดี สภาพพร้อมอยู่ ราคาสอดคล้องกับตลาด และสามารถขอสินเชื่อได้ง่าย ยังมีโอกาสได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ

ในทางกลับกัน ทรัพย์ที่ตั้งราคาสูงกว่าตลาดโดยไม่มีจุดเด่นรองรับ อาจต้องใช้ระยะเวลาขายนานขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อสามารถค้นหาและเปรียบเทียบราคาทรัพย์จำนวนมากผ่านช่องทางออนไลน์ได้ทันที

เจ้าของบ้านควรทำอย่างไร หากต้องการขายในปี 2569?

ก่อนประกาศขาย ควรทำ CMA (Comparative Market Analysis) หรือการวิเคราะห์ราคาตลาดเปรียบเทียบ โดยไม่ควรพิจารณาเฉพาะราคาที่เจ้าของต้องการเท่านั้น

ควรเปรียบเทียบทั้ง ทรัพย์ที่กำลังประกาศขาย ทรัพย์ใกล้เคียง บ้านใหม่ในพื้นที่ ราคาต่อตารางวา สภาพบ้าน และหากหาได้ควรดูข้อมูลราคาที่เกิดการซื้อขายจริง

เพราะราคาที่ประกาศบนเว็บไซต์ ไม่ได้หมายความว่าจะเป็นราคาที่ตลาดยอมรับเสมอไป

ตลาดไม่ได้หยุดซื้อ แต่ผู้ซื้อเลือกมากขึ้น

การขึ้นดอกเบี้ยของ BOJ เป็นหนึ่งในตัวแปรเศรษฐกิจโลกที่ควรติดตาม แต่สำหรับเจ้าของบ้านในประเทศไทย ปัจจัยสำคัญกว่ายังคงเป็น ราคาขายที่เหมาะสมกับตลาด กำลังซื้อ และการเข้าถึงสินเชื่อ

สำหรับบ้านมือสอง การตั้งราคาถูกต้องตั้งแต่เริ่มทำตลาดมีความสำคัญอย่างมาก เพราะช่วยเพิ่มโอกาสให้ประกาศได้รับความสนใจ เกิดการนัดชม และนำไปสู่การเจรจาซื้อขาย

“ตลาดไม่ได้หยุดซื้อ แต่ตลาดหยุดซื้อของที่ตั้งราคาเกินความเป็นจริง”

JJ Infinity Property ให้บริการรับฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดิน อาคารพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์มือสอง พร้อมวิเคราะห์ราคาตลาด วางแผนการตลาด และประชาสัมพันธ์ทรัพย์ผ่านช่องทางออนไลน์