ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน มีอะไรบ้าง?
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน คือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดให้ผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายหลักมักประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละทรัพย์
กรมที่ดินระบุหลักการทั่วไปว่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนเรียกเก็บในอัตรา 2% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์ที่โอน ส่วนค่าจดจำนองตามปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง ตามหลักการที่กรมที่ดินอธิบายไว้ในกรณีถาม-ตอบค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง
1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ หรือที่หลายคนเรียกสั้น ๆ ว่า ค่าโอนบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายหลักในวันโอน โดยอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ 2% ของราคาขายเสมอไป เพราะสำนักงานที่ดินจะใช้ราคาประเมินเป็นฐานคำนวณในส่วนนี้
โดยทั่วไป ค่าโอนมักตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางกรณีแบ่งกันคนละครึ่ง บางกรณีผู้ขายออกทั้งหมด หรือบางกรณีผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการเจรจาและเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย
ตัวอย่าง
ถ้าราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 3,000,000 บาท
ค่าโอนปกติ 2% = 60,000 บาท
ถ้าตกลงแบ่งคนละครึ่ง
ผู้ซื้อจ่าย 30,000 บาท
ผู้ขายจ่าย 30,000 บาท
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้าน และต้องนำบ้านไปจดจำนองกับธนาคารในวันโอน อัตราปกติของค่าจดจำนองคือ 1% ของวงเงินจำนอง
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยปกติมักเป็นภาระของผู้ซื้อ เพราะเกี่ยวข้องกับการกู้สินเชื่อของผู้ซื้อโดยตรง แต่ก็สามารถตกลงกันเป็นเงื่อนไขพิเศษได้ในบางดีล
ตัวอย่าง
ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 2,500,000 บาท
ค่าจดจำนองปกติ 1% = 25,000 บาท
อัปเดตมาตรการลดค่าโอนและจำนอง 0.01%
ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัย โดย ครม. เห็นชอบให้ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข และขยายระยะเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 ตามข้อมูลจากศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชนและรายงานข่าวภาครัฐล่าสุด
เงื่อนไขโดยสรุปคือใช้กับบ้านและคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และกรณีจำนองต้องอยู่ภายใต้วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยเป็นมาตรการสำหรับที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองตามข้อมูลหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
พูดง่าย ๆ ถ้าทรัพย์เข้าเงื่อนไข ค่าโอนและค่าจดจำนองจะลดลงเยอะมาก เป็นจุดขายที่เจ้าของบ้านควรนำไปใช้ในการทำการตลาดได้เลย
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องเสียจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ซึ่งจะพิจารณาจากราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง และวิธีได้มาของทรัพย์ เช่น ซื้อมาเอง ได้รับมรดก หรือได้รับให้โดยเสน่หา
รายการนี้มักเป็นค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขาย เพราะถือเป็นภาษีจากรายได้ของผู้ขาย แต่ตัวเลขจริงจะไม่ตายตัว ต้องให้สำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญช่วยคำนวณก่อนวันโอน
สิ่งที่มีผลต่อภาษีเงินได้
- ราคาประเมินทุนทรัพย์
- จำนวนปีที่ถือครอง
- วิธีได้มาของทรัพย์
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- เป็นทรัพย์มรดกหรือทรัพย์ที่ซื้อมาเอง
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องระวัง โดยทั่วไปการขายอสังหาริมทรัพย์บางกรณีอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา เว้นแต่เข้าเงื่อนไขยกเว้นตามกฎหมาย เช่น ได้มาโดยมรดก หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไขที่กำหนด
อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3% และมีภาษีท้องถิ่นเพิ่มอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมภาระโดยทั่วไปเป็น 3.3% ของฐานภาษี โดยกรมสรรพากรอธิบายว่าถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ
ตัวอย่าง
ถ้าฐานภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3,000,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะรวมภาษีท้องถิ่น 3.3% = 99,000 บาท
รายการนี้ถือว่าหนักพอสมควร เจ้าของบ้านควรเช็กก่อนตั้งราคาขาย ไม่งั้นขายได้แล้วอาจเหลือเงินสุทธิน้อยกว่าที่คิด
5. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์จะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยอัตราคือ 1 บาทต่อทุก 200 บาท หรือคิดเป็นประมาณ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ตามข้อมูลภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมสรรพากร
สรุปสั้น ๆ คือ
ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ → ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ → อาจต้องเสียอากรแสตมป์
6. ค่าไถ่ถอนจำนอง กรณีบ้านติดธนาคาร
ถ้าบ้านยังผ่อนธนาคารอยู่ ผู้ขายต้องเตรียมเรื่องการปิดบัญชีสินเชื่อและไถ่ถอนจำนองในวันโอน โดยต้องประสานธนาคารล่วงหน้าเพื่อขอยอดปิดบัญชี และนัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องอาจมี เช่น
- ยอดหนี้คงเหลือ
- ดอกเบี้ยถึงวันปิดบัญชี
- ค่าธรรมเนียมปิดบัญชีหรือไถ่ถอนตามเงื่อนไขธนาคาร
- ค่าใช้จ่ายเอกสารของธนาคาร ถ้ามี
รายการนี้ต้องเช็กกับธนาคารเจ้าหนี้โดยตรง เพราะแต่ละธนาคารและแต่ละสัญญาอาจมีเงื่อนไขไม่เหมือนกัน
7. ค่านายหน้า กรณีฝากขายบ้าน
ถ้าเจ้าของบ้านฝากขายกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่านายหน้าเมื่อขายสำเร็จ โดยส่วนใหญ่จะจ่ายหลังโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
รายการนี้ไม่ได้เป็นค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดิน แต่เป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจระหว่างเจ้าของบ้านกับนายหน้า จึงควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัด เช่น
- อัตราค่านายหน้า
- จ่ายเมื่อใด
- ใครเป็นผู้จ่าย
- รวมค่าโฆษณาหรือไม่
- มีเงื่อนไขพิเศษหรือไม่
ค่านายหน้าที่ดีไม่ควรถูกมองเป็นต้นทุนอย่างเดียว แต่ควรมองเป็นค่าการตลาด ค่าคัดกรองลูกค้า ค่าเจรจา และค่าดูแลดีลจนถึงวันโอน
ใครต้องจ่ายค่าอะไรในวันโอนบ้าน?
โดยหลักแล้ว ค่าใช้จ่ายวันโอนสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่มีแพตเทิร์นเดียวที่ใช้ได้ทุกดีล แต่ในตลาดบ้านมือสองมักพบรูปแบบประมาณนี้
| รายการค่าใช้จ่าย | โดยทั่วไปใครจ่าย | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | ผู้ซื้อ/ผู้ขายแบ่งกัน หรือแล้วแต่ตกลง | ต้องระบุในสัญญา |
| ค่าจดจำนอง | ผู้ซื้อ | เฉพาะกรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย | เป็นภาษีจากการขายทรัพย์ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ผู้ขาย | ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสีย |
| อากรแสตมป์ | ผู้ขาย | เสียเมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าไถ่ถอนจำนอง | ผู้ขาย | กรณีบ้านติดธนาคาร |
| ค่านายหน้า | ผู้ขาย หรือแล้วแต่ตกลง | กรณีฝากขายกับนายหน้า |
จุดสำคัญคือ ต้องเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะถ้าไม่ตกลงกันตั้งแต่แรก วันโอนอาจมีดราม่าแบบไม่จำเป็น
ตัวอย่างคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านแบบง่าย
สมมติขายบ้านราคา 3,000,000 บาท
ราคาประเมิน 2,800,000 บาท
ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 2,500,000 บาท
บ้านไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณอาจมีดังนี้
| รายการ | วิธีคิดคร่าว ๆ | จำนวนโดยประมาณ |
|---|---|---|
| ค่าโอน | 2% ของราคาประเมิน 2,800,000 | 56,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ 2,500,000 | 25,000 บาท |
| อากรแสตมป์ | ประมาณ 0.5% | 15,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คำนวณตามปีถือครองและราคาประเมิน | ต้องให้สำนักงานที่ดินคำนวณ |
ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างเบื้องต้น เพราะค่าใช้จ่ายจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมิน อายุการถือครอง เงื่อนไขภาษี สถานะสินเชื่อ และมาตรการรัฐ ณ วันที่โอน
เจ้าของบ้านควรเตรียมตัวอย่างไรก่อนวันโอน?
ก่อนถึงวันโอน เจ้าของบ้านควรเตรียมข้อมูลและเอกสารให้พร้อม เพื่อไม่ให้ดีลสะดุด โดยเฉพาะรายการเหล่านี้
- ตรวจสอบราคาประเมิน
- เช็กว่าบ้านติดธนาคารหรือไม่
- ขอยอดปิดบัญชีจากธนาคาร
- ตรวจชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด
- เตรียมเอกสารคู่สมรส ถ้าเกี่ยวข้อง
- ตกลงค่าใช้จ่ายวันโอนกับผู้ซื้อให้ชัด
- ให้สำนักงานที่ดินคำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
- ระบุเงื่อนไขค่าใช้จ่ายในสัญญาจะซื้อจะขาย
ถ้าเตรียมครบตั้งแต่ต้น วันโอนจะลื่นขึ้นเยอะ ไม่ต้องไปวิ่งแก้หน้างานแบบไฟไหม้ทีม
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมีผลต่อการตั้งราคาขายอย่างไร?
มีผลมากครับ เพราะราคาขายที่เจ้าของบ้านเห็น ไม่ใช่เงินสุทธิที่จะได้รับจริง
ก่อนตั้งราคาขาย ควรคำนวณว่าเมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว เจ้าของบ้านจะเหลือเงินสุทธิเท่าไหร่ เช่น
- หักยอดหนี้ธนาคาร
- หักภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน
- หักค่านายหน้า
- หักค่าซ่อมแซมหรือเตรียมบ้านก่อนขาย
การรู้เงินสุทธิช่วยให้เจ้าของบ้านตั้งราคาขายได้แม่นขึ้น และวางแผนต่อรองได้ดีขึ้น
ฝากนายหน้าช่วยเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนได้ไหม?
ได้ และเป็นเรื่องที่ควรทำ โดยเฉพาะเจ้าของบ้านที่ไม่คุ้นกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ เพราะนายหน้าที่มีประสบการณ์จะช่วยประเมินค่าใช้จ่ายเบื้องต้น ประสานงานกับผู้ซื้อ ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน รวมถึงช่วยทำให้เงื่อนไขในสัญญาชัดเจนขึ้น
ทีมขายที่ทำงานเป็นระบบจะช่วยลดความเสี่ยง 3 เรื่องใหญ่ คือ
- คำนวณเงินสุทธิผิด
- เอกสารไม่พร้อม
- ตกลงค่าใช้จ่ายไม่ชัดจนดีลสะดุด
สรุป ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน มีอะไรบ้าง?
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านหลัก ๆ ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าจดจำนอง กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าเข้าเงื่อนไข
- อากรแสตมป์ ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าไถ่ถอนจำนอง กรณีบ้านติดธนาคาร
- ค่านายหน้า กรณีฝากขายบ้าน
หัวใจสำคัญคือ ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้ชัดตั้งแต่ก่อนวันโอนว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน และควรเช็กมาตรการลดค่าโอน-จำนองล่าสุดก่อนทำสัญญา เพราะอาจช่วยประหยัดเงินได้มาก
FAQ: คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนบ้านคิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน?
โดยหลักทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินในอัตรา 2% ตามข้อมูลกรมที่ดิน
ค่าจดจำนองใครเป็นคนจ่าย?
โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นคนจ่าย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการกู้ธนาคารของผู้ซื้อ และอัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจำนอง
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต้องจ่ายทั้งคู่ไหม?
โดยทั่วไปไม่ต้องจ่ายซ้ำกัน หากผู้ขายเข้าเงื่อนไขเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ ตามคำอธิบายของกรมสรรพากร
มาตรการลดค่าโอน 0.01% ใช้กับบ้านมือสองไหม?
ใช้ได้กับที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสองที่เข้าเงื่อนไข เช่น บ้านหรือคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และเงื่อนไขอื่นตามประกาศที่เกี่ยวข้อง
ก่อนขายบ้านควรให้ใครช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน?
ควรให้สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือทีมขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ช่วยประเมิน เพื่อให้รู้เงินสุทธิจริงก่อนตัดสินใจรับข้อเสนอซื้อ
กำลังจะขายบ้าน แต่ยังไม่แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายวันโอนต้องเตรียมเท่าไหร่?
ให้ทีม JJ Infinity Property ช่วยประเมินราคา เช็กค่าใช้จ่าย วางแผนการขาย และดูแลจนถึงวันโอนแบบมืออาชีพ
ติดต่อ : 020-777-054
LINE OA : @jjinfinity
เว็บไซต์ : www.jjinfinityproperty.com
#ค่าโอนบ้าน #ค่าใช้จ่ายวันโอน #ภาษีขายบ้าน #รับฝากขายบ้าน #JJInfinityProperty
